Caracterul actual
Spaţii cu caracter rezidenţial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu clădiri de factură modestă, situate în lungul unor străzi care, odată cu dezvoltarea oraşului au devenit atractive pentru locarea unei game largi de activităţi.
Acest fapt a antrenat un proces de declin urban, determinat de numeroasele disfuncţionalităţi şi incompatibilităţi apărute:
(a)trafic ce se desfăşoară în spaţii urbane neadecvate, subdimensionate;
(b)mixaj funcţional incoerent prin instalarea în clădirile / părţi de clădiri iniţial dedicate funcţiunii de locuire a unor activităţi de tip terţiar dintre care unele incompatibile cu aceasta din cauza poluării fonice, vizuale etc, desfăşurate frecvent în condiţii improvizate, precare, neadecvate;
(c)pierderea intimităţii curţilor locuinţelor prin utilizarea celor vecine pentru alte activităţi – parcare, depozitare etc;
(d)degradarea calităţii locuirii şi diminuarea prezenţei acesteia;
(e)volum mare de transport de mărfuri pentru aprovizionare şi desfacere;
(f)degradarea spaţiului public, parcare în exces;
(g)adaptarea, transformarea, extinderea nefirească a clădirilor existente, structural inadecvate altor funcţiuni;
(h)apariţia unor construcţii noi disonante cu caracterul zonei care, prin diversitatea modurilor de ocupare a terenului, tipologie, calitate, determină o diversitate negativă, rezultat al lipsei unei reglementări clare şi unitare.
Caracterul propus
Spaţii urbane cu funcţiune mixtă, de tip subcentral;
Organizare urbană pe principiul cvartalului, cu fronturi închise;
Clădiri dispuse în aliniament, cu regim mediu de înălţime, cu aliniere la cornişa situată la o înălţime de 12 m, cu tipologii de tip compact (L, U, C, O etc).
A. CONDIŢIONĂRI PRIMARE
În principiu, restructurarea se poate realiza pe baza prezentului Regulament, pe parcelarul existent.
Fiecare intervenţie va determina în mod obligatoriu restructurarea integrală a cel puţin unei parcele în înţeles urban.
Situaţiile în care:
-pe parcelă se prevăd mai multe corpuri de clădire / se crează un ansamblu;
-parcela în înţeles urban are o suprafaţă mi mică decât cea minim reglementată la punctul 4 de mai jos;
-configuraţia locală nu permite conformarea clădirii propuse conform prevederilor prezentului regulament;
vor fi reglementate urbanistic prin P.U.D, conform legii si prevederilor regulamentului.
Pentru fondul construit existent ce nu se încadrează în prevederile prezentului Regulament în ceea ce privește amplasarea pe parcelă și conformarea arhitectural-volumetrică, se admit lucrări care nu conduc la amplificarea volumului constructiei.
Amplasamentele si categoriile de mijloace de publicitate permise vor fi cele stabilite prin Regulamentul local de publicitate aprobat de Consiliul Local.
B. SERVITUȚI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ AFLATE ÎN ZONĂ, ALTE RESTRICȚII
Se vor aplica în mod obligatoriu servituţile generate de obiectivele de utilitate publică precum şi celelalte restricţii, aşa cum sunt ele evidenţiate în PUG – planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă” şi în RLU – Cap. 2 – Terenuri şi Zone cu Regim Special şi Cap. 3 – Condiţii Generale Privitoare la Construcţii.
Servituţi de utilitate publică:
Pentru trama stradală până la nivel de colectoare se vor aplica servituţile aşa cum sunt ele marcate în PUG (a se vedea planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă”)
În cazul elaborării PUZ, în cadrul acestuia se vor stabili locaţii concrete şi servituţile de utilitate publică aferente pentru trama stradală de interes local, infrastructura edilitară, spaţiile verzi, locurile de joacă pentru copii, piaţete, instituţii publice de învăţământ, sănătate, locinţe sociale etc, conform programului urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului Şef). Emiterea Autorizației de construire pentru alte lucrări decât cele de utilitate publică, pe terenurile afectate de o servitute de utilitate publică, este interzisă.
Prin excepție, pentru imobilele existente grevate de o servitute publică, până la aplicarea acesteia, pot fi autorizate lucrări care nu conduc la amplificarea volumului construcțiilor cum ar fi: lucrări de întreținere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinație, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afisaj, firme și reclame, lucrări de consolidare.
Suprafețele de teren grevate de servituți de utilitate publică vor fi dezmembrate din parcelele inițiale și înscrise în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică.
C. REGLEMENTĂRI PENTRU SPAȚIUL PUBLIC
Amenajarea şi utilizarea spaţiului public se va face cu respectarea reglementărilor cuprinse în Anexa 4 şi a reglementărilor de mai jos.
Restructurarea acestor zone are ca scop transformarea lor în teritorii urbane cu caracter mixt, de tip subcentral, relevând o structură funcţională complexă şi echilibrată, o structură spaţială bazată pe principiul cvartalului si spaţii publice – străzi, pieţe, spaţii verzi etc – net determinate.
Procesul de reabilitare şi modernizare a spaţiului public se va desfăşura numai pe bază de proiecte complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane în concordanţă cu caracterul acestuia, dezvoltarea cu prioritate a deplasărilor pietonale şi a spaţiilor destinate acestora, a modalităţilor de deplasare velo, reglementarea circulaţiei autovehiculelor şi a parcării, organizarea mobilierului urban şi a vegetaţiei. Acestea vor obține Avizul Arhitectului șef.
Pentru reţeaua de străzi se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6). Acestea vor cuprinde în mod obligatoriu plantaţii de arbori în aliniament, locuri de staţionare în lung, trotuare de minimum 3,00 – 4,50 m lăţime, piste pentru biciclişti etc.
Pieţele vor fi organizate ca spaţii pietonale, traficul motorizat putând ocupa maximum două laturi.
Spaţiile verzi, de tipul scuarurilor sau grădinilor vor avea acces public nelimitat. Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urbană a spaţiilor publice din întregul ansamblu.
Utilităţile se vor introduce în totalitate în subteran.
Se va aplica lista utilizărilor / activităţilor corespunzătoare fiecărei categorii de funcţiuni, conform Anexei 1 la prezentul Regulament.
1. UTILIZĂRI ADMISE
Structură funcţională mixtă incluzând locuire colectivă, activităţi administrative, de administrarea afacerilor, financiar-bancare, terţiare, culturale, de învăţământ, de sănătate, de turism etc.
Spre spaţiile publice, spaţiile de locuit (apartamente) vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor. Prezenţa locuirii nu este obligatorie.
La imobilele noi, parterele spre spaţiile publice vor avea în mod obligatoriu funcţiuni de interes pentru public.
2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiţia amplasării acestora în subteran sau în afara spaţiului public.
Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzire, pompe de căldură etc) cu condiţia ca în funcţionare acestea să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor.
Garaje publice sau private sub şi supraterane în clădiri dedicate cu următoarele condiţii: (a)să nu ocupe frontul spre spaţiul public (să fie amplasate în interiorul parcelei, în spatele unui tract dedicat altor funcţiuni); (b)accesul autovehiculelor să se realizeze din străzi cu circulaţie redusă şi să fie organizat astfel încât să nu perturbe traficul.
3. UTILIZĂRI INTERZISE
Activităţi / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natură, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat
Depozitare en gros
Depozitare de materiale refolosibile
Comerţ en gros.
Comerţ en detail în clădiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc.
Garaje în clădiri provizorii sau permanente independente amplasate în interiorul parcelelor. Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare dispuse pe spaţiul public.
Ansambluri monofuncţionale rezidenţiale.
Locuire de tip individual
Construcți provizorii de orice natura.
Instalaţii / utilaje exterioare, montate pe faţada dinspre spaţiul public a imobilelor.
Reparaţia capitală, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea în plan) în orice scop a clădirilor provizorii sau parazitare sau a celor care nu se încadrează în prevederile prezentului Regulament.
Orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 şi punctul 2.
Sunt interzise lucrări de terasament şi sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente.
4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI
Se consideră construibile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
(a)să aibă front la stradă;
(b)lungimea frontului la stradă să fie de mai mare sau egală cu 12 m;
(c)adâncimea să fie mai mare decât frontul la stradă;
(d)suprafaţa să fie mai mare sau egală cu 350 mp;
Prin excepţie, în cazul parcelelor în înţeles urban existente ce nu îndeplinesc condiţiile enumerate la punctele (b), (c) și (d), se va elabora un P.U.D., prin care se va evidenţia modalitatea de conformare la prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcţională, amplasarea, echiparea şi configurarea clădirilor, staţionarea autovehiculelor, posibilităţile maxime de ocupare şi utilizare a terenurilor. Se admit operaţiuni de comasare a parcelelor, cu condiţia ca toate parcelele rezultate să aibă front la stradă
Spaţiile libere din interiorul cvartalelor se vor utiliza numai pentru funcţiunea de locuire. În acest scop se recomandă folosirea acestora în comun, prin introducerea şi extinderea treptată a unui contract de curte comună.
5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
Clădirile se vor amplasa în aliniament, în front continuu (închis). Aliniamentul existent se va conserva, cu excepţia situaţiilor în care prezentul PUG prevede realinierea sau în care la limita între două parcele există un decalaj, caz în care se va proceda la o corecţie prin retragerea clădirii mai avansate până la nivelul colţurilor parcelelor adiacente, realizându-se astfel o realiniere locală.
6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR
Conformarea clădirilor pe parcelă va fi determinată de contextul generat de cadrul construit adiacent. Principiul constă în acoperirea calcanelor existente şi respectiv contrapunerea de curţi în dreptul celor de pe parcelele vecine. Regula se aplică atât pe limitele laterale cât şi pe cele posterioare de proprietate. Nu vor fi luate în considerare corpurile de clădire parazitare sau cele care nu se încadrează în prevederile prezentului Regulament (destinate restructurării).
Clădirile se vor dezvolta între limitele laterale ale parcelelor, pe o adâncime de maximum 18 m de la aliniament. Se admite şi dezvoltarea în adâncime până la maximum 40 m – de-a lungul uneia sau ambelor laturi, cu condiţia ca pe parcela / parcelele învecinate să existe de asemenea calcane, sau ca amplasarea să se facă central. În acest caz se vor aplica tipologii precum « L », « U », « C », « T », « O » etc.
Calcanele vor constitui limite de compartiment de incendiu şi vor fi realizate conform normelor specifice.
Dacă adiacent limitelor laterale sau posterioară ale parcelei, imobilul (imobilele) vecin dispune de o curte interioară, pe parcela ce face obiectul reconstrucţiei / restructurării se va conforma de asemenea o curte dispusă strict în fata celei (celor) vecine, cu lungimea cel puţin egală cu aceasta şi cu o retragere faţă de limita de proprietate de cel puţin jumătate din înălţimea la cornişă dar nu mai puţin de 4,50 m. În plus, în dreptul calcanelor sau a curţilor de lumină învecinate se pot amplasa curţi de lumină cu lungimea de minimum 3,5 m şi adâncimea de minimum 2 m dacă spre acestea nu se deschid spaţii de locuit sau care adăpostesc activităţi ce necesită lumină naturală.
Prin excepţie, în situaţiile în care organizarea spaţială impune local deschideri în frontul străzii, pe fiecare din cele două parcele adiacente retragerile faţă de limita laterală comună va fi mai mare sau egală cu 3 m.
În cazul parcelelor cu adâncimea mai mare de 20 m, clădirile se vor dispune numai în interiorul fâşiei de teren adiacente aliniamentului (sau alinierii) având adâncimea egală cu 65% din cea a parcelei.
În cazul parcelelor cu adâncimea mai mică de 20 m, retragerea faţă de limita posterioară de proprietate va fi mai mare sau egală cu jumătate din înălţimea clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin de 6 m.
În cazul în care parcela se învecinează pe limita posterioară de proprietate cu o UTR destinată locuirii de tip individual, clădirile se vor retrage cu o distanţă minim egală cu înălţimea acestora, dar cu nu mai puţin decât 6 m.
7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ
În cazul curţilor interioare neadiacente limitelor laterale de proprietate, închise pe trei sau patru laturi, între faţadele interioare paralele se va asigura o distanţă minimă egală cu înălţimea acestora, dar nu mai puţin de 6 m (sunt admise configuraţii în retrageri transversale succesive, cu condiţia îndeplinirii la orice nivel a relaţiei menţionate).
În cazul coexistenţei pe aceeaşi parcelă a două corpuri de clădire, între faţadele paralele ale acestora se va asigura aceeaşi relaţie.
8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale şi carosabile de acces la garaje, conform normelor. De regula O parcelă va dispune de un singur acces carosabil, cu lăţimea de maximum 6 m.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei speciale de construire, eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajările curţilor cu rol pietonal şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile.
9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la prezentul regulament. Atunci când se prevăd funcţiuni diferite în interiorul aceleiaşi parcele, necesarul de parcaje va fi determinat prin însumarea numărului de parcaje necesar fiecărei funcţiuni în parte.
Staţionarea autovehiculelor se va realiza în proporţie minimă de 75% în spaţii specializate, dispuse la subsolul / demisolul / parterul clădirilor.
Parcajele amenajate la sol vor respecta normele sanitare în vigoare, respectiv vor păstra o distanţă minimă de 5 m faţă de ferestrele camerelor de locuit.
Nu se admite accesul sau staţionarea autovehiculelor în curţile clădirilor, în afara fâşiei de teren adiacente aliniamentului / alinierii, destinate amplasării construcţiilor (40 m).
10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR
Clădirile se vor alinia la o cornişă situată la înălţimea de 12 m de la nivelul trotuarului. O variaţie de 0,50 m este admisibilă. În plus se vor aplica cumulativ următoarele criterii:
(a)înălţimea maximă la cornişă nu va depăşi 12 m, iar înălţimea totală (maximă) nu va depăşi 16 m, respectiv un regim de înălţime de (1-2S)+P+2+M, (1-2S)+P+2+1R ;(în acest caz ultimul nivel va avea o retragere faţă de planul faţadei de minimum 1,80 m)
(b)pentru parcelele de colţ, înălţimea maximă la cornişă sau atic nu va depăşi 20 m, respectiv un regim de înălţime de (1-2S)+P+3+1R, (1-2S)+P+4.
11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora, caracterului zonei aşa cum a fost el descris în preambul şi peisajului urban.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă.
Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului (imobile cu funcţiune mixă, imlicând uneori locuirea la nivelele superioare). Se interzice realizarea de pastişe arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Volumetria se va conforma tipologiilor specifice construcţiei urbane cu cvartale. Faţadele spre spaţiile publice vor fi plane şi se vor situa în aliniament / aliniere. Se admite realizarea de balcoane, bow-window-uri etc, începând de la înălţimea de 4,00 m de la cota trotuarului, peste spațiul public, cu condiţia ca acestea să nu fie dispuse la ultimul nivel de sub cornişă şi să ocupe, cumulat, maximum o treime din lungimea frontului clădirii.
Acoperirea clădirilor va fi plată, (acoperişuri terasă sau cu pante mai mici de 10%).
Raportul plin-gol va fi în concordanţă cu caracterul arhitectural impus de profilul funcţional.
Pentru a determina un imagine urbană unitară se vor utiliza de o manieră limitativă materialele de finisaj specifice zonei – tencuieli lise pentru faţade, placaje din piatră pentru faţade, socluri şi alte elemente arhitecturale, confecţii metalice din oţel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate, stridente, la toate elementele construcţiei.
12. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ ŞI EVACUAREA DEŞEURILOR
Zona e echipată edilitar complet.
Toate clădirile se vor racorda pentru asigurarea utilităţilor necesare la reţelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în clădiri.
Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în clădire) destinat colectării deşeurilor menajere, accesibil din spaţiul public.
13. SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE
Pe ansamblul unei parcele, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 20% în cazul POT max = 50% şi minimum 15% în cazul POT maxim 70% din suprafaţa totală şi vor cuprinde exclusiv vegetaţie (joasă, medie şi înaltă). Suprafeţele având o îmbrăcăminte de orice tip sunt cuprinse în categoria spaţiilor libere.
Prin excepţie, pe parcelele ce includ clădiri pentru garaje/parcaje colective cu acces public, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minim 5% din suprafaţa totală.
Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepţia situaţiilor în care aceştia reprezintă un pericol iminent pentru siguranţa persoanelor sau a bunurilor sau ar împiedică realizarea construcţiilor.
Se recomandă ca, în interiorul cvartalelor, mai ales în cazul în care locuirea e prezentă, spaţiul neconstruit să fie utilizat pe principiul contractului de curte comună (spaţiul neconstruit să fie folosit în comun, mai ales în scop rezidenţial).
14. ÎMPREJMUIRI
Ca regulă generală, având în vedere structura spaţială reglementată, spre spaţiul public nu se vor realiza împrejmuiri.
În cazuri particulare, când se impune realizarea de împrejmuiri spre spaţiul public, acestea vor avea un soclu opac cu înălţimea maximă de 80 cm şi o parte transparentă, realizată din grilaj metalic sau într-un sistem similar care pemite vizibilitatea în ambele direcţii şi pătrunderea vegetaţiei. Înălţimea maximă a împrejmuirilor va fi de 2,2 m. Împrejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
În cazul în care împrejmuirile sunt necesare (se separă funcţiuni ce necesită delimitarea propriului teren), împrejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m înălţime şi vor fi de tip transparent sau opac.
Porţile împrejmuirilor situate în aliniament se vor deschide fără a afecta spaţiul public.
15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (P.O.T.)
Pentru parcelele comune:
P.O.T. maxim = 60%
Pentru nivelele cu destinaţie de locuire AC maximă = 40% x St (suprafaţa terenului) Pentru parcelele de colţ, pentru cele cu deschideri spre spaţiul public pe două laturi opuse (ce taversează cvartalul) şi adâncimea mai mică de 40 m sau pentru cele situate în poziţii particulare (dominante):
P.O.T. maxim = 70%.
Pentru nivelele cu destinaţie de locuire AC maximă = 50% x St (suprafaţa terenului) Pentru parcele ce includ clădiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puţin dublă faţă de necesarul stabilit la punctul 9:
P.O.T. maxim = 80%
Anterior emiterii Autorizaţiei de Construire se va dezmembra porțiunea de teren grevată de servitutea de utilitate publică (servitute de realiniere etc) și înscrie în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică, iar suprafaţa de referinţă pentru calculul P.O.T. va fi cea rămasă în proprietate privată, fără suprafața dezmembrată pentru servitute.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaţa afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafaţa de referinţă pentru calculul POT va fi suprafaţa totală a parcelei iniţiale + 0,5 x suprafaţa trecută în proprietate publică.
16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (C.U.T.)
Pentru parcelele comune:
C.U.T. maxim = 1,8
Pentru parcelele de colţ, pentru cele cu deschideri spre spaţiul public pe două laturi opuse (ce taversează cvartalul) şi adâncimea mai mică de 40 m sau pentru cele situate în poziţii particulare (dominante):
C.U.T. maxim = 2,2
Pentru parcele ce includ clădiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puţin dublă faţă de necesarul stabilit la punctul 9:
C.U.T. maxim = 3,0
Anterior emiterii Autorizaţiei de Construire se va dezmembra porțiunea de teren grevată de servitutea de utilitate publică (servitute de realiniere etc) și înscrie în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică, iar suprafaţa de referinţă pentru calculul C.U.T. va fi cea rămasă în proprietate privată, fără suprafața dezmembrată pentru servitute.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaţa afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafaţa de referinţă pentru calculul C.U.T. va fi suprafaţa totală a parcelei iniţiale + 0,5 x suprafaţa trecută în proprietate publică.