Caracterul actual:
Terenuri cu destinaţie agricolă – păşuni, fânaţe, arabil – sau libere situate în intravilanul municipiului.
Caracterul propus:
Spaţii urbane destinate dezvoltării de noi activităţi economice de tip industrial şi cvasiindustrial pe terenuri neurbanizate – greenfield.
Organizarea urbană include spaţiile de acces / parcare / servicii (preuzinalul) şi incintele industriale propriu-zise.
Clădirile sunt dispuse în retragere faţă de aliniament, în regim de construire deschis, au regim de înălţime variabil, funcţie de specificul programului industrial.
A. CONDIŢIONĂRI PRIMARE
În toate cazurile se va aplica o procedură de urbanizare.
Teritoriul pe care se va aplica procedura de urbanizare a terenurilor este, de regulă, Unitatea Teritorială de Referinţă.
Etapele procedurii implică:
(1) obţinerea Avizului CTATU privind oportunitatea urbanizării, prin care se vor specifica detaliat programul urbanistic, servituţile de utilitate publică, alte condiţionări specifice teritoriului în cauză; (2) obţinerea Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Şef) pe baza cererii formulate de către asociaţia de proprietari constituită în prealabil (sau de către toţi deţinătorii de terenuri din zonă);
(3) elaborarea de către proprietari / dezvoltatori a documentaţiilor de urbanism – ilustrare urbanistică (masterplan) şi PUZ – ce vor trata teme ca: integrarea în contextul urban, accesibilitatea, zonarea, organizarea spaţial-funcţională, traficul, infrastructura edilitară, sistemul de spaţii publice, servituţile de utilitate publică ce grevează teritoriul respectiv, reparcelarea terenurilor, parametrii tehnico-economici (pentru care se recomandă elaborarea unui studiu de fezabilitate) etc; Reparcelarea terenurilor cuprinde următorii paşi:
• constituirea asociaţiei temporare a proprietarilor terenurilor cu scopul iniţierii şi derulării acţiunii de reparcelare (opţional);
• reactualizarea bazei topografice şi cadastrale;
• unificarea (comasarea) virtuală a terenurilor;
• remodelarea parcelarului în conformitate cu structura urbană propusă, în mod obligatoriu conformă prezentului RLU. Suprafeţele de teren aferente obiectivelor de utilitate publică se vor constitui prin diminuarea proporţională proprietăţilor iniţiale. In cadrul suprafeţelor destinate obiecivelor de utilitate publică se vor identifica două categorii de terenuri – cele aferente tramei stradale şi infrastructurii edilitare de interes local (în general ocupând 20 – 25% din suprafaţa totală) şi cele aferente celorlalte categorii de obiective de interes public (trama stradală majoră, învăţământ, sănătate, locuinţe sociale, spaţii verzi ce vor include terenuri de sport, locuri de joacă pentru copii etc), în cotă fixă de 10% din suprafaţa totală. Această din urmă categorie poate fi ulterior relocată (parţial) de către administraţia publică locală prin diferite proceduri (schimburi de teren etc), în scopul asigurării reţelelor coerente de spaţii şi servicii publice în zonă şi oraş, cu condiţia amplasării în noile locaţii doar a unor obiective de utilitate publică. PUZ se va conforma strict reglementărilor PUG şi RLU.
(4) aprobarea PUZ;
(5) elaborarea de către proprietari / dezvoltatori a proiectelor tehnice necesare pentru echiparea completă edilitar-urbanistică a teritoriului ce ce a fost definit ca o etapă în procesul de urbanizare prin PUZ:
• reţele, rezervoare şi staţii de pompare pentru apa potabilă, reţele de canalizare şi gestiunea apelor meteorice, reţele electrice şi puncte de transformare, iluminat public, comunicaţii, gaz metan şi a racordurilor acestora la infrastructura urbană majoră;
• străzi şi alte tipuri de spaţii publice (spaţii verzi, locuri de joacă pentru copii etc), pentru primele aplicându-se profile transversale în conformitate cu reglementările PUG şi normele tehnice specifice;
(6) autorizarea lucrărilor de echipare completă edilitar-urbanistică;
(7) realizarea de către proprietari / dezvoltatori a lucrărilor de echipare completă edilitarurbanistică şi recepţia acestora;
(8) întabularea noii structuri parcelare, inclusiv a suprafeţelor ce intră în proprietate publică.
Prin PUZ de urbanizare se vor organiza şi reglementa în conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Sef) subzonele:
S_UVa – Subzona verde – scuar, grădină, parc cu acces public nelimitat prevăzute în PUG. Acolo unde acestea nu au fost localizate în PUG, se vor amplasa în cadrul PUZ, de regulă adiacent altor zone verzi, precum cele de tip Ve.
S_UIs – Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate – în conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Sef). Regulamentul de urbanism va fi cel aferent UTR UIs.
In ambele cazuri, pentru terenurile necesare se va utiliza o parte din suprafeţele rezervate prin procesul de reparcelare unor categorii de obiective de utilitate publică.
Prin PUZ de urbanizare se poate reglementa o etapizare a procesului de urbanizare, cu condiţia conservării coerenţei dezvoltării.
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai după finalizarea procedurii de urbanizare, descrise mai sus. Această reglementare are caracter definitiv şi nu poate fi modificată prin PUZ sau PUD.
UEi / P.U.Z.
Pentru aceste teritorii se vor aplica prevederile ARTICOLULUI 31 “Reglementarea situaţiilor tranzitorii”. Din momentul intrării în vigoare a prevederilor prezentului Regulament pentru aceste teritorii, emiterea autorizaţiilor de construire va fi condiţionată de aplicarea Procedurii de Urbanizare a Terenurilor.
Această reglementare are caracter definitiv şi nu poate fi modificată prin P.U.Z. sau P.U.D.
Clădirile existente, inscrise in CF cu acte şi cele autorizate până la momentul intrării în vigoare a prezentului Regulament, cu parcelele aferente acestora, vor fi integrate în P.U.Z. de urbanizare ca elemente existente. Acestea nu fac obiectul procedurii de urbanizare a terenurilor. Intervențiile asupra acestora, se pot autoriza direct, fără documentație de urbanism, cu respectarea reglementarilor urbanistice specifice UTR-ului in care sunt incadrate.
Amplasamentele si categoriile de mijloace de publicitate permise vor fi cele stabilite prin Regulamentul local de publicitate aprobat de Consiliul Local.
B. SERVITUȚI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ AFLATE ÎN ZONĂ, ALTE RESTRICȚII
Se vor aplica în mod obligatoriu servituţile generate de obiectivele de utilitate publică precum şi celelalte restricţii, aşa cum sunt ele evidenţiate în PUG – planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă” şi în RLU – Cap. 2 – Terenuri şi Zone cu Regim Special şi Cap. 3 – Condiţii Generale Privitoare la Construcţii.
Servituţi de utilitate publică:
Pentru trama stradală până la nivel de colectoare se vor aplica servituţile aşa cum sunt ele marcate în PUG (a se vedea planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă”).
În cazul elaborării P.U.Z., în cadrul acestuia se vor stabili locaţii concrete şi servituţile de utilitate publică aferente pentru trama stradală de interes local, infrastructura edilitară, spaţiile verzi etc, conform programului urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului Şef). Emiterea Autorizației de construire pentru alte lucrări decât cele de utilitate publică, pe terenurile afectate de o servitute de utilitate publică, este interzisă.
Prin excepție, pentru imobilele existente grevate de o servitute publică, până la aplicarea acesteia, pot fi autorizate lucrări care nu conduc la amplificarea volumului construcțiilor, cum ar fi: lucrări de întreținere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinație, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afisaj, firme și reclame, lucrări de consolidare.
Suprafețele de teren grevate de servituți de utilitate publică vor fi dezmembrate din parcelele inițiale și înscrise în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică.
C. REGLEMENTĂRI PENTRU SPAȚIUL PUBLIC
Amenajarea şi utilizarea spaţiului public se va face cu respectarea reglementărilor cuprinse în Anexa 4 şi a reglementărilor de mai jos.
Sistemul de spaţii publice – trama stradală, aleile pietonale, pieţetele, spaţiile verzi etc – va fi complet reglementat prin şi P.U.Z. şi în continuare, se vor elabora proiectele tehnice detaliate, ca parte a procedurii de urbanizare. Acestea vor obține Avizul Arhitectului șef.
Pentru trama stradală se vor aplica profile transversale unitare, conform Anexei 6 a prezentului Regulament, ce vor determina caracterul spaţiului public şi al zonei.
Profilele transversale vor cuprinde în mod obligatoriu plantaţii de arbori în aliniament, locuri de staţionare în lung, trotuare de minimum 1,50 m lăţime, piste pentru biciclişti. Prin P.U.Z. de urbanizare se pot prevedea spaţii de staţionare în lungul arterelor de circulaţie.
Cablurile electrice şi de comunicaţii se vor introduce în subteran, ca şi toate celelalte reţele edilitare.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urbană a spaţiilor publice din întregul ansamblu.
Se va aplica lista utilizărilor / activităţilor corespunzătoare fiecărei categorii de funcţiuni, conform Anexei 1 la prezentul Regulament.
S_UVa – Subzona verde – scuar, grădină, parc cu acces public nelimitat – a se vedea RLU aferent Uva.
S_UIs – Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate – a se vedea RLU aferent Uis
1. UTILIZĂRI ADMISE
Structură funcţională dedicată activităţilor economice de tip industrial şi cvasiindustrial:
1. producţie industrială şi activităţi complementare – administrative, de depozitare, de cercetare, sociale etc – direct legate de funcţia de bază;
2. servicii de tip industrial sau cvasiindustrial;
3. depozitare, logistică;
4. incubatoare de afaceri pentru domeniile industrial sau cvasiindustrial;
5. formare profesională;
6. poli tehnologici, de cercetare, etc.
2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
Activităţi complementare / de susţinere a profilului funcţional al zonei – administrative, comerciale, sociale, educaţionale, culturale, pe traseele majore de acces.
Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiţia amplasării acestora în subteran sau în afara spaţiului public.
Garaje publice sau private supraterane în clădiri dedicate condiţia ca accesul autovehiculelor să se realizeze din străzi cu circulaţie redusă şi să fie organizat astfel încât să nu perturbe traficul.
3. UTILIZĂRI INTERZISE
Locuire de orice tip
Depozitare de deşeuri industriale, tehnologice etc înafara spaţiilor special amenajate conform normelor de protecţia mediului în vigoare.
Comerţ en detail în clădiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc. Comerţ şi alimentaţie publică practicate prin vitrine / ferestre.
Garaje în clădiri provizorii.
Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare pe spaţiul public. Construcți provizorii de tip gheretă, tonetă, garaj, etc. amplasate pe domeniul public.
Orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 şi punctul 2.
Sunt interzise lucrări de terasament şi sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente.
4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI
Prin operaţiunea de reparcelare toate parcelele rezultate vor îndeplini cumulativ următoarele condiţii:
1. vor avea front la stradă;
2. lungimea frontului la stradă va fi mai mare sau egală cu 60 m;
3. adâncimea va fi mai mare sau egală cu frontul la stradă;
4. suprafaţa va fi mai mare sau egală cu 10.000 mp.
5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
Ca regulă generală, spre stradă / aliniament vor fi dispuse spaţiile de acces / parcare / servicii (preuzinalul). Acesta poate fi organizat în comun pentru mai multe incinte industriale, ca o fâşie paralelă cu artera de circulaţie etc. Pentru clădirile de orice tip, retragerea faţă de aliniament va fi de minimum 6 m. Platformele de parcare se vor retrage de la aliniament cu minimum 3 m.
În cadrul incintelor industriale, pentru clădirile de orice tip, retragerea de la aliniament va fi de minimum 6 m.
Prin P.U.Z. de urbanizare se vor stabili regulile de aliniere şi dimensiunea retragerii pentru fiecare situaţie în parte.
6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR
Retragerea clădirilor faţă de limitele laterale ale parcelei va fi mai mare sau cel mult egală cu jumătate din înălţimea clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin de 6 m.
Retragerea clădirilor faţă de limita posterioară de proprietate va fi mai mare sau cel mult egală cu jumătate din înălţimea clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin de 6 m. Este admisă retragerea în trepte, cu condiţia asigurării la fiecare cornişă sau atic intermediar a regulii de retragere menţionate mai sus.
7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ
În cazul coexistenţei pe aceeaşi parcelă a două corpuri de clădire, între faţadele acestora se va asigura o distanţă minimă egală cu două treimi din înălţimea celei mai înalte, dar nu mai puţin de 6 m.
8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi adecvate de acces la drumurile publice.
Se vor prevedea, de regulă, accese carosabile / pietonale separate: pentru personal, vizitatori, tehnologice (ultimele dimensionate pentru trafic greu).
În zonele de acces carosabil pe parcelă, se va asigura, în afara circulaţiiilor publice, spaţiul necesar staţionării şi manevrării autovehiculelor care aşteaptă intrarea în incintă.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei speciale de construire, eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajările curţilor cu rol pietonal şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile.
9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
Pentru staţionarea autovehiculelor personalului / vizitatorilor se vor organiza, de regulă, platforme de parcare la sol în cadrul preuzinalului. E acceptabilă şi dispunerea parcajelor în subsolul clădirilor sau în clădiri dedicate, multietajate.
Parcajele / garajele pot fi organizate în comun (pachete de parcaje / parcaje multietajate) pentru mai multe incinte industriale.
Vehiculele de orice alt tip decât autoturismele (utilizate în cadrul proceselor tehnologice, de transport al mărfurilor etc), vor staţiona exclusiv în afara spaţiului public, în interiorul incintelor industriale.
Pe străzile de acces local se vor organiza suplimentar parcaje în lung, pentru folosinţă publică.
Necesarul de parcaje se va stabili în conformitate cu Anexa 2 a prezentului regulament. Atunci când se prevăd funcţiuni diferite în interiorul aceleiaşi parcele / imobil, necesarul de parcaje va fi determinat prin însumarea numărului de parcaje necesar fiecărei funcţiuni în parte. S_UIs – Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate – a se vedea RLU aferent Uis.
10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR
Regimul de înălţime se va stabili prin P.U.Z. de urbanizare, fără a depăşi limitele reglementate în continuare.
Înălţimea maximă la cornişă nu va depăşi 21 m, respectiv un regim de înălţime de (1-3S)+P+4.
Pentru clădirile aflate în poziţii urbane privilegiate (dominante), prin P.U.Z. se pot stabili regimuri de înălţime mai mari, fără a depăşi 28 m în punctul cel mai înalt. În cazul în care nevoi tehnologice speciale impun realizarea unor construcţii cu înălţimi mai mari, acestea vor fi, de asemenea, reglementate prin P.U.Z. Pentru înălțimi mai mari de 28 m se va obține Avizul de la Autoritatea Aeronautica Civila Română.
11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora, caracterului zonei aşa cum a fost el descris în preambul şi peisajului urban.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă.
Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului.
Pentru a determina un imagine urbană unitară prin P.U.Z. de Urbanizare se va reglementa în mod detaliat aspectul exterior al clădirilor în ceea ce priveşte volumetria, plastica arhitecturală, materialele de finisaj ale faţadelor, culorile etc.
12. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ ŞI EVACUAREA DEŞEURILOR
Autorizarea executării construcţiilor este admisă numai după finalizarea procesului de echipare completă edilitar-urbanistică a teritoriului ce ce a fost definit ca o etapă în procesul de urbanizare prin P.U.Z.
Toate construcţiile se vor racorda pentru asigurarea utilităţilor necesare la reţelele edilitare edificate, disponibile şi funcţionale.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în clădiri / împrejmuiri.
Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare incintă va dispune de spaţii adecvate, destinate colectării deşeurilor menajere, ca şi a celor rezultate din activitatea specifică.
13. SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE
Pe ansamblul unei parcele / incinte, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 20% din suprafaţa totală şi vor cuprinde exclusiv vegetaţie (joasă, medie şi înaltă). Suprafeţele având o îmbrăcăminte de orice tip sunt cuprinse în categoria spaţiilor libere.
Spre stradă / spaţiul public, în cadrul fâşiilor neconstruite dintre aliniament şi platformele de parcare / clădiri, minim 60% din suprafeţe vor fi organizate ca spaţii verzi.
În cadrul platformelor de parcare se vor integra arbori – minimum unul la 6 locuri.
Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepţia situaţiilor în care aceştia reprezintă un pericol iminent pentru siguranţa persoanelor sau a bunurilor sau împiedică realizarea construcţiilor.
14. ÎMPREJMUIRI
Împrejmuirile spre spaţiul public vor avea un soclu opac cu înălţimea maximă de 80 cm şi o parte transparentă, realizată din grilaj metalic sau într-un sistem similar care pemite vizibilitatea în ambele direcţii şi pătrunderea vegetaţiei. Înălţimea maximă a împrejmuirilor va fi de 2,20 m. Împrejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
Împrejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m înălţime şi vor fi de tip transparent sau opac. Împrejmuirile se vor armoniza stilistic cu arhitectura clădirilor.
Porţile împrejmuirilor situate în aliniament se vor deschide fără a afecta spaţiul public.
15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (P.O.T.)
P.O.T. maxim = 60%
16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (C.U.T.)
C.U.T. maxim = 1,2