Zonă cu funcţiuni mixte de tip subcentral dezvoltată în lungul unor artere de importanţă locală.
Zona se remarcă printr-o structură funcţională heterogenă, caracterizată de mixajul între activităţile de interes general, cu acces public, ce tind să ocupe parterele şi locuirea de tip colectiv situată la nivelele superioare ale imobilelor multifuncţionale. Sunt de asemenea prezente, ocupând imobile monofuncţionale, instituţii publice şi de interes pentru public, dar şi alte tipuri de activităţi.
Alături de acestea, rezultat al unei redezvoltări incomplete, se întâlneşte locuirea de tip individual periferic. Gradul de finisare urbană în spiritul regulii dominante, impuse prin efectul redezvoltării moderne, e neuniform. Parcelarul e în general inegal, regăsindu-se parcele cu fronturi înguste spre stradă (în general de 15 – 18 m) şi adâncimi variabile, ocupate de clădiri aparţinând tipologiei tradiţionale, de tip periferic, dar şi parcele cu deschideri importante spre spaţiul public (20 – 50 m), rezultat al procesului de restructurare aflat în desfăşurare. Specifică e organizarea urbanistică de tip deschis, cu imobile situate în retragere faţă de aliniament, cu regim mediu de înălţime, cu tendinţă de aliniere la cornişa situată la o înălţime de 12 m. Structura urbană relevă un grad ridicat de diferenţiere, rezultat al evoluţiei istorice.
A. CONDIŢIONĂRI PRIMARE
Intervenţiile vizând restructurarea integrală sau parţială a unei parcele vor avea în vedere asigurarea coerenţei dezvoltării / ridicarea gradului de finisare urbană. Nu se admit intervenţii care permanentizează corpurile parazitare.
Situaţiile în care:
pe parcelă se prevăd mai multe corpuri de clădire / se crează un ansamblu;
parcela în înţeles urban are o suprafaţă mai mică decât cea minim reglementată la punctul 4 de mai jos;
configuraţia locală nu permite conformarea clădirii propuse conform prevederilor prezentului regulament; vor fi reglementate urbanistic prin P.U.D. conform legii și prevederilor prezentului regulament.
Amplasamentele și categoriile de mijloace de publicitate permise vor fi cele stabilite prin Regulamentul local de publicitate aprobat de Consiliul Local.
B. SERVITUȚI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ AFLATE ÎN ZONĂ, ALTE RESTRICȚII
Se vor aplica în mod obligatoriu servituţile generate de obiectivele de utilitate publică precum şi celelalte restricţii, aşa cum sunt ele evidenţiate în PUG – planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă” şi în RLU – Cap. 2 – Terenuri şi Zone cu Regim Special şi Cap. 3 – Condiţii Generale Privitoare la Construcţii.
Servituţi de utilitate publică:
Pentru trama stradală până la nivel de colectoare se vor aplica servituţile aşa cum sunt ele marcate în P.U.G. (a se vedea planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unităţi Teritoriale de Referinţă”).
În cazul elaborării P.U.Z, în cadrul acestuia se vor stabili locaţii concrete şi servituţile de utilitate publică aferente pentru trama stradală de interes local, infrastructura edilitară, spaţiile verzi etc, conform programului urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului Şef).
Emiterea Autorizației de construire pentru alte lucrări decât cele de utilitate publică, pe terenurile afectate de o servitute de utilitate publică, este interzisă. Prin excepție, pentru imobilele existente grevate de o servitute publică, până la aplicarea acesteia, pot fi autorizate lucrări care nu conduc la amplificarea volumului construcțiilor, cum ar fi: lucrări de întreținere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinație, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afișaj, firme și reclame, lucrări de consolidare.
Suprafețele de teren grevate de servituți de utilitate publică vor fi dezmembrate din parcelele inițiale și înscrise în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică.
C. REGLEMENTĂRI PENTRU SPAȚIUL PUBLIC
Amenajarea şi utilizarea spaţiului public se va face cu respectarea reglementărilor cuprinse în Anexa 4 şi a reglementărilor de mai jos.
Procesul de reabilitare şi modernizare a spaţiului public se va desfăşura numai pe bază de proiecte complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane în concordanţă cu caracterul acestuia, dezvoltarea cu prioritate a deplasărilor pietonale şi a spaţiilor destinate acestora, a modalităţilor de deplasare velo, reglementarea circulaţiei autovehiculelor şi a parcării, organizarea mobilierului urban şi a vegetaţiei. Acestea vor fi supuse avizării CTATU.
Pentru reţeaua de străzi se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6).
Acestea vor cuprinde în mod obligatoriu plantaţii de arbori în aliniament, locuri de staţionare în lung, trotuare de minimum 3,00 –4,50 m lăţime, piste pentru biciclişti etc.
Pieţele vor fi organizate ca spaţii pietonale, traficul motorizat putând ocupa maximum două
laturi.
Spaţiile verzi, de tipul scuarurilor sau grădinilor vor avea acces public nelimitat.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urbană a spaţiilor publice din întregul ansamblu.
Utilităţile se vor introduce în totalitate în subteran.
Se va aplica lista utilizărilor / activităţilor corespunzătoare fiecărei categorii de funcţiuni, conform Anexei 1 la prezentul Regulament.
1. UTILIZĂRI ADMISE
Structură funcţională mixtă incluzând locuire colectivă, activităţi administrative, de administrarea afacerilor, financiar-bancare, terţiare, culturale, de învăţământ, de sănătate, de turism.
Spre spaţiile publice, spaţiile de locuit vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor. Prezenţa locuirii nu este obligatorie.
La imobilele noi, parterele spre spaţiile publice vor avea în mod obligatoriu funcţiuni de interes pentru public.
2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
Conversia funcţională în cazul locuinţelor situate la parterul clădirilor existente cu condiţia asigurării accesului direct din spaţiul public. Eventuale diferenţe de nivel până la cota parterului pot fi preluate doar în interior. Admisibilitatea deschiderii unui acces pe o faţadă nu e garantată, fiind determinată de configuraţia şi arhitectura clădirii. Pentru servicii publice/de interes public se admite accesul din gang sau, dacă locuirea nu e prezentă pe parcelă, din curtea imobilului.
Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiţia amplasării acestora în subteran sau în afara spaţiului public.
Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzire, pompe de căldură etc) cu condiţia ca în funcţionare acestea să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor.
Garaje publice sau private sub şi supraterane în clădiri dedicate cu următoarele condiţii:
a) să nu ocupe frontul spre spaţiul public (să fie retrase spre interiorul parcelei cu minimum 8 m, sau să fie dispuse în spatele unui tract dedicat altor funcţiuni);
b) accesul autovehiculelor să se realizeze acolo unde este posibil din străzi cu circulaţie redusă / secundare şi să fie organizat astfel încât să nu perturbe traficul.
Activităţi de tip terţiar ale locatarilor desfăşurate în interiorul locuinţelor, fără ca acest fapt să implice o conversie funcţională – servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la prezentul Regulament, prestate numai de proprietari/ocupanţi, cu următoarele condiţii:
(a) să se desfăşoare în apartamentul în cauză în paralel cu funcţiunea de locuire;
(b) să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală;
(c) activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul locuinţei.
3. UTILIZĂRI INTERZISE
Activităţi / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natură, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat;
Depozitare en gros;
Depozitare de materiale refolosibile;
Comerţ en gros;
Comerţ en detail în clădiri independente, mall;
Comerţ şi alimentaţie publică practicate prin vitrine / ferestre;
Garaje în clădiri provizorii sau permanente independente amplasate în interiorul parcelelor; Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare dispuse pe spaţiul public;
Ansambluri monofuncţionale rezidenţiale;
Locuire de tip individual
Constructii provizorii de orice natură;
Instalaţii / utilaje exterioare, montate pe faţada dinspre spaţiul public a imobilelor;
Reparaţia capitală, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea în plan) în orice scop a clădirilor provizorii sau parazitare;
Orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 şi punctul 2;
Sunt interzise lucrări de terasament şi sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente.
4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI
Se consideră construibile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
a) să aibă front la stradă;
b) lungimea frontului la stradă să fie mai mare sau egală cu 21 m;
c) adâncimea să fie mai mare decât frontul la stradă;
d) suprafaţa să fie mai mare sau egală cu 800 mp;
Prin excepţie, în cazul parcelelor în înţeles urban existente ce nu îndeplinesc condiţiile enumerate la punctele (b), (c) și (d), se va elabora un P.U.D, prin care se va evidenţia modalitatea de conformare la prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcţională, amplasarea, echiparea şi configurarea clădirilor, staţionarea autovehiculelor, posibilităţile maxime de ocupare şi utilizare a terenurilor.
5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
Clădirile se vor amplasa în retragere faţă de aliniament, în front discontinu (deschis).
În situaţiile în care există alinieri unitare (aceeaşi retragere faţă de aliniament pe cel puţin patru parcele alăturate şi învecinate pe acelaşi front cu parcela în cauză), clădirile se vor retrage cu aceeaşi distanţă faţă de aliniament ca şi clădirile alăturate.
În situaţiile cu alinieri variabile, clădirile se vor retrage cu cel puţin 3 m de la aliniament, cu respectarea obiceiului locului.
Pentru parcelele de colţ, retragerea se va realiza faţă de ambele aliniamente.
Aliniamentul existent se va conserva, cu excepţia situaţiilor în care prezentul P.U.G prevede realinierea sau în care la limita între două parcele există un decalaj, caz în care se va proceda la o corecţie prin retragerea clădirii mai avansate până la nivelul colţurilor parcelelor adiacente, realizându-se astfel o realiniere locală.
6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR
De regulă imobilele se vor amplasa în sistem cuplat. În cazul existenţei unui calcan vecin, aparţinând unei clădiri conforme reglementărilor zonei, noile construcţii se vor alipi de acesta. Nu vor fi luate în considerare calcanele construcţiilor anexe şi/sau provizorii sau ale clădirilor restructurabile (lipsite de valoare economică sau de altă natură), de pe parcelele vecine.
Clădirile se vor retrage în mod obligatoriu de la limita laterală a parcelei opuse celei ce include un calcan cu o distanţă minimă egală cu jumătate din înălţimea acestora, dar cu nu mai puţin
decât 4,5 m. În cazul construirii în sistem izolat se va asigura retragerea reglementată mai sus pe ambele laturi ale parcelei.
Retragerea faţă de limita posterioară de proprietate va fi mai mare sau egală cu jumătate din înălţimea clădirilor, dar nu mai puţin de 6 m. În cazul în care parcela se învecinează pe limita posterioară de proprietate cu o UTR destinată locuirii de tip individual, clădirile se vor retrage cu o distanţă minim egală cu înălţimea acestora, dar cu nu mai puţin decât 6 m.
Sunt admise configuraţii în retrageri transversale succesive, cu condiţia îndeplinirii la orice
nivel a relaţiilor menţionate.
7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ
În cazul coexistenţei pe aceeaşi parcelă a două corpuri de clădire, între faţadele paralele ale acestora se va asigura o distanţă minimă egală cu jumătate din înălţimea acestora, dar nu mai puţin de 6 m (sunt admise configuraţii în retrageri transversale succesive, cu condiţia îndeplinirii la orice nivel a relaţiei menţionate).
8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale şi carosabile de acces la garaje, conform normelor.
De regulă, o parcelă va dispune de un singur acces carosabil, cu lăţimea de maximum 6 m. Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei speciale de construire, eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajările curţilor cu rol pietonal şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile.
9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la prezentul Regulament. Atunci când se prevăd funcţiuni diferite în interiorul aceleiaşi parcele, necesarul de parcaje va fi determinat prin însumarea numărului de parcaje necesar fiecărei funcţiuni în parte.
Staţionarea autovehiculelor se va realiza în proporţie minimă de 75% în spaţii specializate, dispuse la subsolul / demisolul / parterul clădirilor.
Parcajele amenajate la sol vor respecta normele sanitare în vigoare, respectiv vor păstra o distanţă minimă de 5 m faţă de ferestrele camerelor de locuit.
Nu se admite accesul sau staţionarea autovehiculelor în curţile clădirilor, în afara fâşiei de teren adiacente aliniamentului / alinierii, destinate amplasării construcţiilor.
Alternativ, se poate asigura staţionarea autovehiculelor la o distanţă de maximum 250 m de imobil, dacă pentru locurile necesare există un drept real de folosinţă.
10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR
Înălţimea maximă admisă a clădirilor se va determina aplicând cumulativ următoarele criterii:
(a) pentru clădirile comune înălţimea maximă la cornişă nu va depăşi 12 m, iar înălţimea totală
(maximă) nu va depăşi 16 m, respectiv un regim de înălţime de (1-2S)+P+2+M, (1-2S)+P+2+1R, în acest caz ultimul nivel va avea o retragere faţă de planul faţadei de minimum 1,80 m.
(b) pentru clădirile de colţ se poate admite o înălţime maximă la cornişă ce nu va depăşi 16 m, iar înălţimea totală (maximă) nu va depăşi 20 m, respectiv un regim de înălţime de (1-2S)+P+3+1R.
(c) se admit nivele parţiale (supante, mezanine) cu condiţia încadrării în înălţimea la cornişă / totală reglementată.
(d) înălţimea totală maximă a clădirilor / corpurilor de clădire situate în interiorul parcelei, dincolo de limita de 24 m de la aliniament, va fi de maximum 12 m, chiar dacă corpul dinspre aliniament are un regim de înălţime diferit.
11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora, caracterului zonei aşa cum a fost el descris în preambul şi peisajului urban.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă.
Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului (imobile cu funcţiune mixă, implicând uneori locuirea la nivelele superioare). Se interzice realizarea de pastişe arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Faţadele spre spaţiile publice vor fi plane şi se vor situa în retragere faţă de aliniament. Se admite realizarea de balcoane, bow-window-uri etc, începând de la înălţimea de 4,00 m de la cota trotuarului, peste spațiul public, cu condiţia ca acestea să nu fie dispuse la ultimul nivel de sub cornişă şi să ocupe, cumulat, maximum o treime din lungimea frontului clădirii.
Acoperirea clădirilor va fi plată (acoperişuri terasă sau cu pante mai mici de 10%).
Raportul plin-gol va fi în concordanţă cu caracterul arhitectural impus de profilul funcţional.
Pentru a determina o imagine urbană unitară se vor utiliza de o manieră limitativă materialele de finisaj specifice zonei – tencuieli lise pentru faţade, placaje din piatră pentru faţade, socluri şi alte elemente arhitecturale, confecţii metalice din oţel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate, stridente, închise la toate elementele construcţiei.
12. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ ŞI EVACUAREA DEŞEURILOR
Zona e echipată edilitar complet.
Toate clădirile se vor racorda pentru asigurarea utilităţilor necesare la reţelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în împrejmuiri.
Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în clădire) destinat colectării deşeurilor menajere, accesibil din spaţiul public.
13. SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE
Pe ansamblul unei parcele, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 30% în cazul POT max = 40% şi minimum 20% în cazul POT maxim 50% din suprafaţa totală şi vor cuprinde exclusiv vegetaţie (joasă, medie şi înaltă). Suprafeţele având o îmbrăcăminte de orice tip sunt cuprinse în categoria spaţiilor libere.
Pe fâşia de teren cuprinsă între stradă / spaţiu public şi clădirile retrase de la alinimanent (grădina de faţadă), minim 60% din suprafeţe vor fi organizate ca spaţii verzi.
Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepţia situaţiilor în care aceştia reprezintă un pericol iminent pentru siguranţa persoanelor sau a bunurilor sau ar împiedică realizarea construcţiilor.
Se recomandă ca, în interiorul cvartalelor, mai ales în cazul în care locuirea e prezentă, spaţiul neconstruit să fie utilizat pe principiul contractului de curte comună (spaţiul neconstruit să fie folosit în comun, mai ales în scop rezidenţial).
14. ÎMPREJMUIRI
Spre spaţiul public aliniamentul va fi obligatoriu închis pe toată lungimea sa prin împrejmuire.
Împrejmuirile orientate spre spaţiul public vor avea un soclu opac cu înălţimea maximă de 80 cm şi o parte transparentă, realizată din grilaj metalic sau într-un sistem similar care permite vizibilitatea în ambele direcţii şi pătrunderea vegetaţiei. Înălţimea maximă a împrejmuirilor va fi de 2,2 m.
Împrejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii. Împrejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m înălţime şi vor fi de tip transparent sau opac.
Porţile împrejmuirilor situate în aliniament se vor deschide fără a afecta spaţiul public. Tratamentul arhitectural al împrejmuirilor va fi corelat cu cel al clădirilor aflate pe parcelă.
15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (P.O.T.)
Pentru parcelele comune:
P.O.T. maxim = 45%
Pentru nivelele cu destinaţie de locuire AC maximă = 40% x St (suprafaţa terenului)
Pentru parcelele de colţ:
P.O.T. maxim = 50%
Pentru nivelele cu destinaţie de locuire AC maximă = 40% x St (suprafaţa terenului)
Pentru parcele ce includ clădiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puţin dublă faţă de necesarul stabilit la punctul 9:
P.O.T. maxim = 60%
Această reglementare se va aplica şi în cazul extinderii clădirilor existente sau al adăugării de noi corpuri de clădire, calculul făcându-se în mod obligatoriu pe întreaga parcelă, în înţeles urbanistic.
Anterior emiterii Autorizaţiei de Construire se va dezmembra porțiunea de teren grevată de servitutea de utilitate publică (servitute de realiniere etc) și înscrie în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică, iar suprafaţa de referinţă pentru calculul C.U.T. va fi cea rămasă în proprietate privată, fără suprafața dezmembrată pentru servitute.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaţa afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafaţa de referinţă pentru calculul P.O.T. va fi suprafaţa totală a parcelei iniţiale + 0,5 x suprafaţa trecută în proprietate publică.
16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (C.U.T.)
Pentru parcelele comune:
C.U.T. maxim = 1,4
Pentru parcelele de colţ:
C.U.T. maxim = 1,8
Pentru parcele ce includ clădiri pentru garaje/parcaje colective cu o capacitate cel puţin dublă faţă de necesarul stabilit la punctul 9:
C.U.T. maxim = 2,4
Această reglementare se va aplica şi în cazul extinderii, mansardării, supraetajării clădirilor existente sau al adăugării de noi corpuri de clădire, calculul făcându-se în mod obligatoriu pe întreaga parcelă, în înţeles urbanistic. În cazul mansardărilor, suprafaţa nivelului (SN) mansardei va reprezenta maximum 60% din suprafaţa nivelului curent (se va lua în calcul numai porţiunea cu h liber ≥ 1,40 m).
Anterior emiterii Autorizaţiei de Construire se va dezmembra porțiunea de teren grevată de servitutea de utilitate publică (servitute de realiniere etc) și înscrie în C.F. cu destinația de teren rezervat pentru servitute de utilitate publică, iar suprafaţa de referinţă pentru calculul C.U.T. va fi cea rămasă în proprietate privată, fără suprafața dezmembrată pentru servitute.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaţa afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafaţa de referinţă pentru calculul C.U.T. va fi suprafaţa totală a parcelei iniţiale + 0,5 x suprafaţa trecută în proprietate publică.